[提要]政府一系列的干预政策的确在相当程度上打压了房地产投机或投资性购房需求，但迅速降低的投机性或投资性购房需求，直接反映到房屋租赁市场，意味着租赁房源的骤然紧缩。供给的压缩，必然推高房屋租金

按：经济学家、耶鲁大学金融学教授陈志武近日接受媒体采访时表示，尽管中国政府进一步降温房地产市场仍然“手段多多”，但从经济整体运行考虑，政府很难接受超过10%的房价下跌。一旦接近或突破这一极限，中国政府恐将转而“救市”。

以下为陈志武观点摘要：

任何市场都具有根据预期定价的倾向和能力，因此近来房租上涨的速度和幅度大大超过了人们的预期。

由此可见，近几个月来的打压投资、投机性购房需求的政策，不但未能“遏制房价过快上涨”，还大大提升了租房成本。

政府一系列的干预政策的确在相当程度上打压了房地产投机或投资性购房需求，但迅速降低的投机性或投资性购房需求，直接反映到房屋租赁市场，意味着租赁房源的骤然紧缩。供给的压缩，必然推高房屋租金。

另一方面，政府在打压投机性需求的同时，也抑制了普通消费者的初次购房需求或改善性住房需求。由于房价高企而降幅有限，消费者对政策效力何时出清“摸不到底”，不得不选择暂缓购房，转向租赁市场。对租赁房源的需求不断增加，也推高了房屋租金。

打压房地产市场的政策出台三个月，不管是陷入了定价困局的房地产开发商，还是持币待购的消费者，双方都在观望。房价至今都没有达到消费者预期的下降幅度，却“意料之外，情理之中”地推高了租房成本。

这说明，市场对政府调控房价的决心“完全没有底”。政策接下来该怎么走，是摆在决策者面前的一道难题。最好的办法就是少插手，少干预。经验表明，政府越调，房价越涨，这就意味着在房地产市场调控上，决策者的思路必须有所调整。

当然，国土资源部掌握的工具仍然很多，如增加土地供应、打击囤地炒地、监管合同履行等。如果真的有意让房价下降，动用以上手段，对未来几个月的房地产市场或将起到进一步降温、冷却的作用。

决策层可能更担心出台新的房产调控政策会使更多的交易陷于冻结或半冻结状态。房地产市场一旦停摆，必将给整个经济造成全面冲击，从上游的钢铁行业到末端的服务业，都会骤然转冷，金融系统也会由于企业呆坏账爆发而岌岌可危。这是政府最不愿看到、并且极力避免的结果。

一线城市房价下跌10%或许是政府容忍的极限，一旦超过这个“警戒水平”，政府很可能会转而出手“救市”。

进入第三季度，房市或将出现刚性需求反弹。如果政府没有出台新的调控政策，更多的开发商和消费者会认为政策效果已完全显现，不会进一步预期房价下跌，双方发生交易的愿望会再度升温。这样一来，开发商降价的意愿和空间会迅速收窄，而消费者对房屋降价的信心消磨殆尽，必将重新炒热房地产市场。

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全国房价环比降0.1％

随着4月份国家一系列房地产调控政策的出台，持续上行了一年有余的全国房地产市场开始出现松动。一线城市成交量的大幅度走低，包括二套房认定标准、房贷优惠等信贷政策的不断收紧，最终使得对峙了将近两个月的买卖平衡出现了倾斜。

　　本报讯（首席记者 罗恒 实习生 吴京俣）昨日，国家统计局公布“2010年上半年全国房地产市场运行情况”的数据显示，70个大中城市6月份房屋销售价格环比降了0.1％，房屋环比下降的城市占到了四成。

　　全国房价环比跌0.1％

　　国家统计局公布的数据显示，今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1个百分点，环比下降0.1%，5月份为上涨0.2％。6月份，全国新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格同比上涨15.8%。商品住宅中，普通住宅销售价格同比上涨15.2%，高档住宅销售价格同比上涨18%。

　　再来看二手住宅销售。6月份，全国70个大中城市二手住宅的销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点，环比也出现了下降，降幅为0.3%。

　　超四成城市房价下跌

　　房价环比下跌的城市超过了四成。昨日，记者将公布的数据进行了统计，结果显示，包括北京、上海、海口等此前房价疯涨的城市，和5月份相比，房价都出现了不同程度的下跌。

　　在统计的这些70个大中城市中，有29座城市的房价环比出现了下跌，占据了41％的比例。降幅最大的是金华，环比降了2.4％；而上海和海口的降幅并列第二，均达到1.4％。除了房价下跌，全国的房屋销售面积和销售额同比涨幅均出现了较为明显的回落。

　　而全国的房地产开发景气指数，自今年3月以来，每月都在持续下滑。

　　数据解读

　　房价数据出现“拐点”

　　据新华社消息　有专家认为，6月份全国房价环比由涨转降的出现，至少标志着房价在数据上已经出现了“拐点”。

　　与房价同比涨幅缩小、环比下降相呼应的还有全国房地产开发景气指数。6月份全国房地产景气指数为105.06，比5月份回落0.01点，是继今年3月国房景气指数达到本轮高点以来连续第三个月回落。从１~6月全国房地产开发投资的情况看，上半年全国房地产开发投资19747亿元，涨幅已开始出现回落。受到调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情很难继续保持高涨的状态。

　　杨红旭认为，出现这种情况的原因主要在于：一是受去年以来的房地产投资上升惯性影响，二是今年国家计划新建300万套保障性住房，280万套棚户区改造住房，这类投资将弥补商品房投资增长的不足。不过随着开发商投资热情的降温，6月份高额投资在未来并不具有可持续性。

　　除了房价、国房景气指数、投资涨幅以外，同样出现明显转折的数据还有商品房新开工面积的涨幅以及房地产开发企业本年资金来源的涨幅。

　　杨红旭表示，这种情况的出现从一个侧面反映出开发企业资金面已经开始由宽松向紧张逐渐演变，开发商降价现象将越来越普遍。

　　观点碰撞

　　房价：是松动还是“假摔”？

　　统计数据的背后情况并不一致。开发商阵营确实出现了“两极分化”。一方面不少企业对房价报复性反弹仍存在期待，价格依旧坚挺，甚至放慢了开发和销售节奏；另一方面，5月以来，绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售。

　　中国指数研究院西南分院高级经济师郭雨明认为，房价下半年有继续下降可能。

　　郭雨明分析称，在本轮房地产调控中，政府着力打击短期投机行为，规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。

　　二手房市场：见底还是持续下滑？

　　楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心6月初发布的调查显示，有意入市的客户中，以刚性需求和置换型为主，同时也有少数意在抄底的投资者。

　　中国指数研究院预测，随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，部分有购买力的需求会逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。